- Складские и логистические проекты, наряду с гостиницами, санаториями и «городскими курортами», по итогам прошлого года были признаны одним из драйверов джентрификации, перезапуска и брендинга районов, городов и целых регионов, начиная от освоения бизнесом ранее депрессивных регионов и заканчивая кардинальным изменением там качества жизни и среды. Самые интересные подобные проекты, по вашей версии, последних лет, «перезапустившие», джентрифицировавшие территории или ставшие фундаментов для их брендинга? Если говорить про перезапуск территорий, я выделяю несколько направлений. Первый начался еще в 2000-х гг, когда помещения и территории бывших фабрик и заводов превращались современные офисные центры преимущественно B-класс и арт пространства. Второй – это трансформация пространств торговых центров, причем затронуло это как уже давно простроенные районные ТЦ, которые нуждались в обновлении, так и вновь построенные, в которых большая часть площадей приобрела досуговое значение. Третье – реализация проекта реконструкции старых советских кинотеатров и создание районных центров сети «Место встречи». Четвёртое – это программа КРТ, превращающая депрессивные промзоны в современные кварталы. Отдельным направлением считаю наши проекты формата light industrial. Это пример как джентрификации территории, так и качественное планомерное развития индустриальных парков в России.
Пример — INDUSTRIAL CITY Коледино. Это один из крупнейших в Подмосковье цифровых промышленных коворкингов. Общая площадь комплекса — 105 тыс. кв. м . Здесь размещают производство более 60 компаний-резидентов: 37% — научно-производственные предприятия, 22% — легкая промышленность, 21% — фармацевтика, 20% — логистика . Проект создал не менее 400 новых рабочих мест для жителей Подольска. Парк расположен в 18 км от МКАД и в 8 км от ЦКАД, имеет собственный съезд с трассы М-2 «Крым» . Находится в непосредственной близости от действующего логистического комплекса Wildberries и сложившейся жилой застройки. Что здесь важно с точки зрения джентрификации? Мы построили не просто помещения, а инфраструктуру, которая генерирует добавленную стоимость и налоги в бюджет, резидентам предоставляются сервисы управляющей компании. Мы создали современную промышленно-культурную территорию и заложили основу формирования и развития интеллектуальной экосистемы, где размещены производства, создана арт-галерея с маралами площадью более 2500кв.м., есть кафе, супермаркет, воркаута площадка, робомойка для автомобилей и зарядная станция. Кроме того собственный ЦОД, мобильное приложение от УК. Здесь производство, технологии и городская жизнь объединены единой цифровой логикой в центре которой человек.
- Основные факторы, влияющие на процессы (условно - почему с одними складами, логистическими хабами и «лайтами» получается, с другими нет?) Успех там, где девелопер выходит за рамки утилитарной «коробки» и не экономит на всём ради сиюминутной ставки. В промышленной недвижимости разница между «нормально» и действительно инвестиционно выгодно проявляется не в день сделки, а значительно позже. Она становится очевидной тогда, когда бизнес начинает работать по-настоящему. По началу может показаться, что все примерно одинаково: новые здания, пол, свет. Проблемы начинаются позже, когда завозится оборудование, когда устанавливаются, стеллажи, завозится дорогостоящий товар. Исправить это после запуска проекта в эксплуатацию уже достаточно тяжело. Это требует и больших вложений, и часто остановку самого производства или бизнес-процесса. Поэтому как правило дешевые парки становятся сильно дорожке. Успех - это проверенный надежный девелопер, который на рынке точно более 5-7 лет, в каком состоянии находятся его первые объекты сейчас, остается ли девелопер в своих объектах или нет. Крайне важно создание полноценной среды: архитектура, инженерия, общественные зоны, кафе, удобная парковка, сервисы, управление. Кроме того, сотрудники проводят здесь 9+ часов, и их комфорт напрямую влияет на эффективность бизнеса резидента. Это позволяет ему выиграть конкурентную борьбу за лучших профессионалов. Рынок четко сигнализирует: спрос смещается в сторону качественных объектов класса А+, а развитие индустриальных парков идет к тому, где парк становится самодостаточной средой, в которой человек действует, учится, живёт и развивается.
- Насколько на то, чтобы проект повлиял на территории, влияют отдельные решения - архитектурные, технологические, управленческие? Как именно? В совокупности эти решения имеют колоссальное значение. Архитектура меняет визуальный код территории с «депрессивно-промышленного» на «современный-деловой». Техническое, инженерное и инфраструктурное оснащение привлекают высокотехнологичный бизнес с «белыми» зарплатами и налогами. Управление — это жизнь после стройки: чистота, безопасность, порядок создают престиж локации, который распространяется далеко за границы пром парка. Индустрия не должна скрывается, она становится частью визуального и культурного образа среды.
- Насколько эти процессы на «стадии котлована» и затем понимают инвесторы и девелоперы? Понимание растет. Раньше считали только метры и ставку. Теперь, особенно в премиальном сегменте light industrial девелоперы осознают: качественный актив остается ликвидным десятилетиями. На стадии котлована мы уже закладываем в концепцию то, что сделает проект точкой притяжения на долгие годы. Это требует инвестиций, но окупается кратно.
- Насколько в них заинтересованы чиновники и другие государственные институты? Городские власти сейчас заинтересованы в поддержке промышленных объектов, о чем свидетельствовало исключение классических складов из списка объектов, строительство которых давало столичным девелоперам жилой недвижимости право получать льготы на перевод участков под жилье. Столичные власти сосредоточены на поддержке капиталоемких проектов индустриального строительства, которые включат в себя промышленные технопарки, заводы и фабрики, например по выпуску пищевой и строительной продукции, объекты light industrial. Москва через механизм КРТ выступает инициатором перезапуска промзон. На федеральном уровне - программы вроде Оргкомитета «Регионы – устойчивое развитие», где склады и ЦОДы получают гранты и софинансирование. Государство субсидирует ставки, потому что понимает: современный промышленный парк — это налоги и рабочие места.
- Будущие резиденты?
Резиденты — главные бенефициары.
Качество персонала. В проекте, где есть хорошее кафе, магазины, теплые санузлы, удобные раздевалки, спортивные площадки и лаунж-зоны, текучка кадров в разы ниже. А люди — главный дефицит сегодня.
Имидж бренда. Компаниям, особенно в секторе e-commerce и ритейла, важно, как выглядит их логистика. Это часть их имиджа в глазах партнеров и клиентов.
Сервис. Резиденты идут в качественные парки за предсказуемостью: безопасность, уборка снега, бесперебойное электричество с дополнительной мощностью, доп сервисы, инфраструктура, собственный ЦОД.
- Как эти процессы отражаются на капитализации актива, арендных ставках и экономике проектов в целом?
Прямое и положительное. Рынок это подтверждает цифрами. С начала 2025 года ставки аренды на качественные объекты в регионе выросли на 8%, а цены продажи — на 20%. ( по данным NF Group) Вакантность в таких проектах в Московском регионе стремится к нулю, что дает стабильный денежный поток.
- Привлекательности для финансирования банками?
Банки сегодня очень избирательны. Проект с понятной концепцией развития территории, с подтвержденным пулом потенциальных резидентов, с качественной архитектурой и УК получает финансирование быстрее. Банки видят в таком проекте сниженные риски: он не обанкротится, если уйдет один резидент; он будет востребован через 10 лет; у него высокая залоговая стоимость. Объект с экономикой, построенной на долгосрочном росте стоимости территории, — это идеальный заемщик. Что касается проектов наших проектов light industrial , то мы убеждены, что создаем помещения для бизнеса, на которые всегда будет сохраняться высокий спрос.
- Как на джентрификацию, брендинг и перезапуск складскими и логистическими проектами территорий влияет бум коллективных и непрофильных инвесторов - вероятно, вложиться в «красиво упакованные» объекты таких интересантов убедить намного легче?
Это новый мощный драйвер. Рынки ЗПИФ набирают обороты. Частный инвестор уже разбирается в классах и хочет вкладываться в «красивую историю» — прозрачный, современный объект под управлением профессиональной команды. Убедить его зайти в серую «коробку» сложно. Поэтому наш продукт — идеальный актив для консолидации такими инвесторами. В 2025 году INDUSTRIAL CITY осуществил первую в России сделку в формате light industrial с участием закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) одно из крупнейших частных банков в России. И успешно с ним сотрудничает.
- Есть ли запрос на экспертизу, которая на стадии предпроекта как раз позволит игрокам «выстрелить» с «перезапускающими» проектами? Есть ли уже профильные бизнесы (консультанты, архитекторы, урбанисты, специалисты по брендингу территорий, УК)?
Запрос, конечно, есть и большой. В последнее очевидено, что девелоперы жилья стали активно смотреть в сторону направления light industrial, и это мной вид недвижимости, которая для них не является профильным.
Главный риск – отсутствие в достаточном объеме необходимых компетенций. Девелоперы, возводящие жилые дома, не знают рынок индустриальной недвижимости на таком уровне, как профессиональные девелоперы, специализирующиеся на строительстве производственно-складских помещений и индустриальных парков. По опыту собственная компетенция приходит через два-три реализованных проекта в данном сегменте.
Рынок понял, что просто построить мало. Поэтому востребована целая экосистема: практики, консультанты по рыночной нише, архитекторы-урбанисты, проектировщики инженерных систем под конкретного резидента, специалисты по брендингу территории и, главное, профессиональные УК. Мы в INDUSTRIAL CITY уже собрали эту экспертизу, чтобы предлагать клиенту готовый, работающий продукт.
- Самые интересные регионы, города, районы, участки, на которых, по вашему мнению, могут появиться подобные проекты? Каким игрокам будет интересно в них 1) вкладываться 2) строить 3) покупать/арендовать
Основной спрос по-прежнему генерируют Московский регион и Ленобласть — здесь самая высокая плотность потребления и дефицит качественного предложения. Среди многообещающих регионов — Новосибирская область как главный хаб Сибири, Свердловская область (Екатеринбург), Дальний восток, Краснодарский край (рост e-commerce и туризма), Татарстан. Другие перспективные точки роста — Ростовская область и Приморский край как ворота для международной торговли. В этих локациях появление современного light industrial гарантированно станет новым центром деловой активности. Подробнее в материале CRE
