Формат light industrial в Москве и Московской области продолжает лидировать в сегменте спроса на индустриальную недвижимость, но при этом модифицируется под требования рынка. После периода активного роста сегмент начинает структурироваться, а конкуренция постепенно смещается с ценовой в продуктовую плоскость. К таким выводам пришли аналитики девелопера индустриальных парков INDUSTRIAL CITY по итогам проведенного исследования.
В исследование попали 57 проектов light industrial в Московском регионе общей площадью около 6,43 млн кв. (по данным на март 2026 г.). При этом основной объем предложения сосредоточен за пределами столицы: 82,9% площадей приходится на Новую Москву и МО. Более половины рынка формируется в ближней агломерации — в радиусе до 30 км от МКАД, где сосредоточено свыше 50% проектов. Наиболее активной зоной развития light industrial стал пояс 10-20 км от Москвы, который сочетает транспортную доступность, свободные земельные участки и возможность масштабирования проектов.
Сегмент продолжает активно расти. По данным исследования:
-
34% площадей уже построено,
-
около 29% находится в стадии строительства,
-
почти 37% на стадии проектирования.
Таким образом, более 60% текущего рынка составляет будущий ввод, который будет реализован в ближайшие 2–4 года. Несмотря на относительно большое количество застройщиков, рынок постепенно централизуется. По полученным данным, около 70% совокупного объема проектов контролируют пять крупнейших игроков, а ядро сегмента формируют 5–7 системных девелоперов.
Рынок фрагментирован по количеству проектов, но высоко концентрирован по объему. Чистый LI-формат составляет порядка 34% рынка, мультиформатная модель 66%. Крупнейшие проекты реализуются в мультиформатной логике с диверсификацией форматов внутри территории. На основании проведенного продуктового анализа аналитики компании сформировали 5 групп проектов (сегментов) с акцентом на качественные характеристики продукта. Сегментация учитывает параметры архитектуры, инженерной оснащенности, инфраструктурного наполнения, масштаба проекта и концепции позиционирования. Такой подход позволяет системно сегментировать рынок не только по формальным признакам (локация, площадь, формат), но и по уровню продуктовой зрелости и конкурентоспособности.
Modern — основной сегмент рынка и формат крупных девелоперов.
Формат Modern характеризуется более высоким уровнем архитектуры, развитой инфраструктурой и комплексным подходом к организации индустриальных парков.
Utility — второй эшелон рынка с существенным объемом предложения. Формат Utility ориентирован преимущественно на функциональность и производственные задачи: архитектурная составляющая здесь выражена слабее, инфраструктура более базовая, а стоимость реализации ниже.
Urban — формирующийся городской сегмент. Формат ориентирован на размещение light industrial непосредственно в городской структуре, что предполагает более компактную застройку, повышенные требования к архитектуре и интеграцию с городской средой.
Сompact и Local – проекты с коротким инвестиционным циклом и упрощенной моделью управления.
В сегменте light industrial формируется двухуровневая модель, отражающая принципиально разные бизнес-стратегии и степень зрелости игроков.
Уровень 1 — локальные девелоперы с проектами с коротким инвестиционным циклом и упрощенной моделью управления.
Уровень 2 — системные девелоперы. Это уже кластерная модель с долгосрочной стратегией развития территории.
INDUSTRIAL CITY работает в сегменте системных проектов, где ключевыми факторами конкурентоспособности являются масштаб, инфраструктура и управляемость среды, а не минимальная цена входа.
По объему построенных парков современного типа и качественного предложения INDUSTRIAL CITY лидирует. Средняя стоимость помещений в таком сегменте составляет около 150 тыс. руб. за кв. м. В проектах INDUSTRIAL CITY этот показатель находится на уровне 156 тыс. руб. за кв. м, что связано с вдумчивым подходом к проектированию и выбору архитектурных решений, наличием развитой инфраструктуры и сервисного наполнения индустриальных парков.
Сегодня рынок light industrial находится в переходной фазе. Формально он выглядит фрагментированным, однако фактически объем предложения концентрируется у ограниченного числа системных игроков. Следующим этапом станет институционализация сегмента и формирование единых стандартов продукта, что повысит прозрачность рынка и привлекательность для инвесторов. Также рынок весьма вероятно перейдет к модели девелопера-оператора, который не просто строит объекты, а формирует устойчивую деловую среду внутри своего индустриального парка
отмечает Александр Никишов, управляющий директор ХСА/ INDUSTRIAL CITY.
По оценке экспертов компании, в ближайшие 3-4 года сегмент light industrial может пройти этап консолидации и реформирования: часть небольших проектов будет заморожена или поглощена более крупными игроками, а требования к качеству новых индустриальных парков будут постепенно расти.
